Chi phí nào khiến giá nhà cao bất thường?

Giá nhà tại Hà Nội, TP.HCM cao bất thường, bỏ xa mặt bằng thu nhập số đông người dân là điều ai cũng có thể cảm nhận được.

Theo Bộ Xây dựng, giá nhà hiện nay được cấu thành bởi các chi phí đất đai, xây dựng, lãi vay, lợi nhuận doanh nghiệp, thuế và phí môi giới...

Để kiểm soát giá nhà, một số chuyên gia khuyến nghị cần giải pháp điều chỉnh giá đất, tính toán thuế, phí, lãi vay dự án ở mức phù hợp, đồng thời kiểm soát giá nguyên vật liệu đầu vào, cân đối cung - cầu và ngăn chặn đầu cơ nhà đất.

Giá căn hộ tầm trung cũng 100 triệu đồng/m2

Theo Bộ Xây dựng, trong quý 2 năm nay, tại Hà Nội giá rao bán một số dự án căn hộ chung cư tăng cao, trong đó giá chung cư tại khu đô thị Royal City tăng 33%, chung cư The Pride tăng 33%, đô thị Mỹ Đình Sông Đà - Sudico tăng 32%, Vinhomes West Point tăng 28%. Một số khu đô thị đã cũ như khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, giá chung cư cũng tăng 25%, khu chung cư tái định cư tại Nam Trung Yên có mức tăng 20%.

Giá bán chung cư trung bình tại thời điểm tháng 5-2024 tăng cao so với cuối năm 2023, cụ thể dự án Udic Westlake 56,7 triệu đồng/m2, D'. El Dorado 85,3 triệu đồng/m2, HDI Tower 160,1 triệu đồng/m2, Feliz Homes 53,9 triệu đồng/m2, GoldSeason 63,8 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng nhận định thời điểm trước đây các căn hộ phân khúc trung cấp có giá chào bàn, giao dịch trong khoảng từ 50 - 70 triệu đồng/m2 nhưng hiện tại mức giá giao dịch đã tăng lên từ 70 - 100 triệu đồng/m2.

Ví dụ, dự án Noble Crystal Tây Hồ giá bán khoảng 187 triệu đồng/m2, Mandarin Garden từ 80 - 105 triệu đồng/m2. Cá biệt tại dự án The Grand trên phố Hai Bà Trưng, quận Hoàn Kiếm, một số căn hộ có giá bán gần 1 tỉ đồng/m2.

Tại TP.HCM trong quý 2-2024, phân khúc chung cư trung cấp tăng 2%, phân khúc cao cấp tăng 5% so với cùng kỳ năm 2023. Tình trạng khan hiếm nguồn cung mới cũng đẩy giá bán các dự án chung cư đã qua sử dụng ở TP.HCM tăng lên.

Cụ thể, dự án căn hộ chung cư City Garden giá rao bán trung bình 85 triệu đồng/m2, tăng 18%; dự án Antonia (quận 7) và Masteri Thảo Điền (TP Thủ Đức) lần lượt tăng 11% và 10%. Tại thời điểm cuối quý 2 giá căn hộ chung cư tại TP.HCM tăng trung bình khoảng 6% so với thời điểm cuối năm 2023.

Một số dự án chung cư ở TP.HCM có giá bán tăng cao như Cantavil An Phú tăng 22,6% lên mức 54,5 triệu đồng/m2, Zenity (quận 1) tăng 18,2% lên mức 101,4 triệu đồng/m2, Green View (quận 7) tăng 25,1% lên mức 53,9 triệu đồng/m2, The Panorama (quận 7) tăng 15,5% lên mức 69,6 triệu đồng/m2.

Giá cao bất thường do đâu?

Những khảo sát, đánh giá gần đây của Bộ Xây dựng cho thấy chi phí tiền sử dụng đất trên giá bán 1m2 nhà ở khá cao. Tại khu nhà ở của GP Invest ở Hà Nội khoảng 15 triệu/36,35 triệu đồng, tương đương 41,5% giá bán; dự án chung cư tại Hải Phòng 6,67 triệu/34,54 triệu đồng, tương đương 19,3% giá bán; dự án nhà ở thấp tầng tại Hải Phòng 60,14 triệu/156,83 triệu đồng.

Tương tự, ở khu đô thị Đông Tăng Long, TP Thủ Đức (TP.HCM), là 2,34 triệu/8,84 triệu đồng. Dự án biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ, tỉnh Bình Dương tiền sử dụng đất chiếm 16,3% giá bán.

Theo Bộ Xây dựng, nếu áp dụng giá đất năm 2024 thì chi phí tiền sử dụng đất của các dự án sẽ tiếp tục tăng mạnh. Cụ thể tiền sử dụng đất trong cơ cấu giá nhà dự án của GP Invest tăng lên 60%, khu đô thị Đông Tăng Long, TP Thủ Đức tăng lên khoảng 60 - 65%, dự án biệt thự Chánh Mỹ tăng lên 50% giá bán.

Bộ Xây dựng đánh giá việc áp dụng bảng giá đất mới sát với thị trường trong thời gian tới sẽ làm giá bán nhà ở, bất động sản tăng trung bình từ 15 - 20% so với thời điểm trước đó. Cụ thể, chi phí đầu tư xây dựng trên giá bán 1m2 nhà ở tại dự án nhà ở GP Invest (Hà Nội) 5,1 triệu/36,3 triệu đồng, chiếm khoảng 14,1% giá bán. Dự án chung cư tại Hải Phòng 15,7 triệu/34,5 triệu đồng, chiếm khoảng 45,5% giá bán. Dự án nhà ở thấp tầng tại Hải Phòng 31,2 triệu/156,8 triệu đồng, chiếm 20,53% giá bán nhà...

Ngoài ra, mặc dù mỗi dự án có sự khác nhau về quy mô, sản phẩm nhưng chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở trong thời gian qua ít biến động hoặc biến động không đáng kể do tăng chi phí phòng cháy chữa cháy, Bộ Xây dựng nêu.

Về chi phí vay vốn thực hiện nhà ở, theo bộ này, nếu các dự án nhà ở vay vốn thương mại từ 30 - 70% tổng vốn đầu tư dự án thì chi phí lãi vay sẽ khoảng 3 - 5% tổng chi phí đầu tư xây dựng. Còn chi phí bán hàng thông thường của các dự án nhà ở thương mại từ 3 - 7% giá bán bất động sản, cá biệt có dự án có thể lên đến 15% giá bán nhà.

Nhóm cuối cùng cấu thành giá nhà ở hiện nay là chi phí thuế, lợi nhuận, chi phí quản lý của chủ dự án đối với nhà ở cao tầng từ 10 - 20%, nhà ở thấp tầng từ 20 - 30% giá bán.

Kéo giảm giá nhà cách nào?

Căn cứ tất cả các loại chi phí và tỉ lệ của các loại chi phí cấu thành giá bán nhà như trên, trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Chí Thanh, phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản, cho biết giá đất hiện nay rất cao so với thu nhập của người dân nên các cơ quan quản lý cần điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thực tế.

"Nguyên tắc giá đất theo thị trường phù hợp với những khu vực đô thị đã phát triển ổn định, giao dịch có thông số rõ ràng như quận 1, TP Thủ Đức (TP.HCM), các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa (Hà Nội). Tuy nhiên, với những khu vực chưa phát triển nếu chúng ta không điều chỉnh giá đất để tạo ra động lực phát triển thì sẽ rất nguy hiểm", ông Thanh nói.

Ông Thanh nêu bài học từ Trung Quốc cho thấy doanh nghiệp xây dựng ra rất nhiều nhà nhưng giá cao (một phần do chi phí đất đai cao) nên không bán được nhà, đến lúc doanh nghiệp gặp khó chính phủ muốn cứu cũng không cứu nổi. Vì suy cho cùng người mua nhà là người quyết định cuối cùng.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cơ cấu tiền đất của dự án nhà ở bao gồm tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng là một khoản lớn tùy theo mật độ xây dựng của từng dự án.

Từ góc nhìn của một doanh nghiệp đầu tư bất động sản, ông Nguyễn Quốc Khánh, chủ tịch Công ty CP đầu tư và phân phối DTJ, nhấn mạnh điều quan trọng nhất với doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở hiện nay là thời gian. Rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục liên quan dự án nhà ở thông qua các quy định rõ ràng sẽ giúp doanh nghiệp giảm chi phí tuân thủ, qua đó sẽ kéo giảm giá nhà.

Cũng theo ông Thanh, định hướng phát triển thị trường bất động sản cần hướng tới sự ổn định và nâng cao chất lượng sống của người dân. Mức lợi nhuận 10 - 20% giá bán nhà của chủ đầu tư bất động sản là bình thường nhưng cần xem lại thực tế có đúng như vậy không, bởi có những dự án bất động sản quy mô lớn, làm trên vùng đất mới hoàn toàn, thu hút được người mua thì lợi nhuận của chủ đầu tư dự án lớn hơn rất nhiều lần con số bộ thống kê.

Nhiều chuyên gia bất động sản cũng cho rằng để cân đối cung - cầu nhà ở hiện nay cần tăng cung nhà ở giá rẻ. Nguồn cung này phụ thuộc nhiều vào sự vào cuộc của các bộ ngành, địa phương. Hơn nữa, cần thay đổi tư duy theo hướng không tận thu từ đất, cần hướng tới kiểm soát chi phí đất đai ở mức phù hợp với thu nhập đa số người dân. Với chi phí đất đai cao như hiện nay thì nhiều doanh nghiệp sẽ không dám bỏ tiền đầu tư dự án, khó tăng cung nhà ở trong thời gian tới.

Để kéo giảm giá nhà ở hiện nay, ông Lê Hoàng Châu cho rằng cần thực hiện được 6 việc sau:

1. Kéo giảm chi phí đất đai.

2. Giảm thuế, phí liên quan.

3. Giảm chi phí lãi vay.

4. Giữ ổn định chí phí nguyên vật liệu đầu vào dự án kể cả xăng dầu, điện.

5. Làm sao để quy trình thủ tục phê duyệt dự án nhà ở đơn giản nhất, qua đó giảm chi phí tuân thủ quy định.

6. Chống đầu cơ nhà đất, cố tình tạo lập mặt bằng giá ảo để trục lợi, tăng mức đặt cọc đấu giá đất lên 20%, phạt nặng người bỏ cọc sau trúng đấu giá.

Có cả lý do đầu cơ, tạo giá ảo

Bộ Xây dựng cũng khẳng định giá nhà cao một phần do chủ đầu tư bất động sản lợi dụng tình trạng khan hiếm trên thị trường để chào bán giá cao. Một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư và các cá nhân hoạt động môi giới gây nhiễu loạn thị trường để "thổi giá, tạo giá ảo".

Thông thường các chủ đầu tư dự án nhà ở dành khoảng 3% giá bán nhà trả cho sàn giao dịch, môi giới bán hàng, nhưng các sàn giao dịch thường lựa theo tình hình thị trường để cộng giá khi giao dịch với khách hành, khoản tiền chênh này không cố định có thể ở mức 5% giá bán, 10% giá bán hoặc 20% giá bán nhà.

Ví dụ một dự án nhà ở thấp tầng tại Hưng Yên có giá bán 7 - 8 tỉ đồng/căn thì tiền chênh trung bình khoảng 750 triệu đồng nhưng khi thị trường hạ nhiệt tiền chênh chỉ còn 250 triệu đồng/căn.

Khan nguồn cung nhà ở, sốt giá, giao dịch thực thấp

Cơn sốt giá nhà đất tại Hà Nội từ đầu năm đến nay đang đặt ra nhiều vấn đề với chính sách phát triển nhà ở cho người dân hiện nay. Giá nhà đất tăng liên tục qua các quý và thiết lập mặt bằng giá mới cao ngất ngưởng, bỏ xa mặt bằng giá cách đây một năm, giao dịch mua bán thực trên thị trường giảm. Trong khi nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, nhà ở bình dân "tuyệt chủng", nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp nhỏ giọt, gần như không có nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM. Giá nhà tăng cao, số đông người dân thu nhập trung bình, thấp có nhu cầu chỗ ở thực không đủ tiền mua nhà.

Trước những dấu hiệu bất thường của thị trường nhà đất, trong thời gian tới Thủ tướng sẽ họp với các tập đoàn, tổng công ty trong lĩnh vực bất động sản để bàn giải pháp tháo gỡ cho thị trường.

Theo báo cáo phân tích cơ cấu giá thành, giá bán và nguyên nhân tăng giá bất động sản được Bộ Xây dựng gửi tới Văn phòng Chính phủ mới đây (ngày 18-9) thì nguồn cung nhà ở của cả nước đang sụt giảm nghiêm trọng, trong quý 2-2024 chỉ có 9 dự án nhà ở hoàn thành, với quy mô khoảng 6.000 căn chung cư, nhà riêng lẻ, liền kề đưa vào sử dụng. Và nếu tính chung nửa đầu năm nay thì nguồn cung nhà ở hoàn thành chỉ đạt khoảng 9.000 căn chung cư, nhà ở riêng lẻ, liền kề. Số dự án nhà ở được cấp phép xây dựng mới có quy mô vỏn vẹn khoảng 20.000 căn.

Tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở, đất nền tại Hà Nội từ cuối năm 2023 đến nay đã đẩy giá nhà tăng chóng mặt. Một số dự án chung cư cao cấp tại khu vực Tây Hồ Tây mở bán đều có giá chào lần đầu trên 100 triệu đồng/m2. Trong khi siêu đô thị Vinhomes Cổ Loa vừa bung hàng có giá hơn 300 triệu đồng/m2 nhà phố. Đáng lưu ý, những khu đất đấu giá ở các làng quê những huyện vùng ven Hà Nội như Hoài Đức, Thanh Oai, Phúc Thọ cách trung tâm thành phố 30 - 40km cũng được đẩy lên ngưỡng trên 100 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng nhận định nguyên nhân, giải pháp giảm giá nhà

4 nguyên nhân tăng giá nhà:

1. Chi phí đất đai tăng theo bảng giá đất mới, đấu giá đất cao gấp nhiều lần giá khởi điểm làm tăng mặt bằng giá đất.

2. Hiện tượng "tạo giá ảo, thổi giá" của giới đầu cơ và cá nhân hành nghề môi giới bất động sản.

3. Thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở đáp ứng nhu cầu số đông người dân có thu nhập trung bình, thấp.

4. Biến động của nền kinh tế thời gian qua liên quan đến các thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng khiến dòng tiền chảy mạnh vào bất động sản để tìm nơi "trú ẩn" an toàn.

6 giải pháp kéo giảm giá nhà:

1. Tháo gỡ khó khăn về thủ tục, pháp lý, tăng nguồn cung thị trường, thúc đẩy thị trường phát triển an toàn, bền vững.

2. Chấn chỉnh công tác đấu giá đất, hoàn thiện quy định về đấu giá đất theo hướng tăng tiền đặt cọc, xác định giá khởi điểm sát thực tế, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá, hạn chế người đấu giá với mục đích đầu cơ.

3. Nghiên cứu, đề xuất chính sách thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất để hạn chế đầu cơ.

4. Có giải pháp, biện pháp hạn chế tác động tiêu cực từ việc ban hành bảng giá đất mới theo Luật đất đai 2024.

5. Thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý.

6. Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, quản lý hiệu quả hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới.

Nhà ở cho người thu nhập thấp ở các nước láng giềng

Theo báo Nation (Thái Lan) đưa tin hồi đầu tháng 4 vừa qua, Tổng thư ký Hội đồng Đầu tư Thái Lan (BOI) Narit Therdsteerasukdi cho biết các ưu đãi về thuế nhà ở đã được hội đồng này phê duyệt từ ngày 15-3. Các ưu đãi này nằm trong giai đoạn thứ ba của dự án cung cấp các khoản vay hỗ trợ những người có thu nhập thấp mua nhà ở riêng lẻ và mua căn hộ chung cư, do Ngân hàng Nhà ở của Chính phủ Thái Lan (GHB) đề ra.

Hiện, chương trình hỗ trợ thuế chỉ áp dụng với những ngôi nhà có diện tích tối thiểu 70m2 với nhà ở riêng lẻ và những căn hộ chung cư có diện tích sàn ít nhất 24m2. Cũng theo ông Therdsteerasukdi, BOI từng hỗ trợ các dự án nhà ở cho người lao động thu nhập thấp từ năm 1993. Trong đó, BOI đã tham gia cung cấp 44 dự án chung cư với 34.900 căn hộ tại thủ đô Bangkok, các tỉnh Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom và Chonburi.

Chính phủ Malaysia hôm 17-9 thông báo khởi động ít nhất 23 dự án nhà ở giá rẻ mới thông qua Chương trình nhà ở cho người dân (PPR) trên địa bàn toàn nước này, theo Hãng thông tấn Bernama. Thứ trưởng Bộ Nhà ở và Chính quyền địa phương Malaysia (KPKT) Datuk Aiman Athirah Sabu cho biết tính đến tháng 9-2024, Chính phủ Malaysia đã hoàn thành 166 dự án nhà ở giá rẻ, với 104.081 căn hộ cho những người lao động có thu nhập thấp và đang tiếp tục xây dựng thêm 16 dự án.

Những ngôi nhà nằm trong khuôn khổ dự án PPR có giá từ 45.000 - 60.000 ringgit (từ 10.700 đến hơn 14.000 USD)/căn. Các dự án trong tương lai sẽ được tích hợp sẵn các tiện nghi mới, giúp cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân.