Vì sao nên làm sổ đỏ trước năm 2026?
Luật sư Hà Thị Khuyên (Trưởng văn phòng Luật sư Nhân Chính - Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, tại khoản 1, Điều 257, Luật Đất đai 2024 quy định, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết thì UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
Còn tại khoản 3, Điều 159, Luật Đất đai 2024 quy định, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026.
Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Bảng giá đất sẽ được cập nhật hằng năm phù hợp với giá thị trường những nơi có biến động, không còn định kỳ 5 năm/lần như hiện nay.
Theo chuyên gia, người dân nên làm sổ đỏ trước năm 2026 nếu đủ điều kiện. Ảnh minh họa
Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí trên cơ sở giá đất đảm bảo nguyên tắc thị trường.
Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất. Bảng giá đất được ban hành, căn cứ phương pháp định giá, không căn cứ giá đất tối thiểu, tối đa của từng loại đất theo khung giá đất hiện nay, vì thế giá đất mới sẽ tiệm cận giá thị trường.
Áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 sẽ dẫn đến việc tăng chi phí khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) lần đầu. Do những khoản phí phải nộp sẽ được tính theo giá đất trong bảng giá đất như: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, trong đó tiền sử dụng đất chiếm chi phí nhiều nhất (tuy nhiên có một số trường hợp ngoại lệ không phải nộp).
Do đó, khi áp dụng bảng giá đất mới, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) và lệ phí trước bạ đều sẽ tăng theo. Vì thế người dân nên làm sổ đỏ trước năm 2026 nếu đủ điều kiện.
Nguyên tắc, căn cứ định giá đất theo Luật Đất đai 2024
Điều 158, Luật Đất đai 2024 quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau:
+ Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
+ Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất.
+ Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch.
+ Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.
+ Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Luật sư Hà Thị Khuyên
Căn cứ định giá đất bao gồm:
+ Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.
+ Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.
+ Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất.
+ Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
+ Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.
Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định tại điểm c khoản 2 Điều này bao gồm:
+ Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá.
+ Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
+ Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất quy định tại điểm a và điểm b khoản này.
+ Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.
Thông tin giá đất đầu vào quy định tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều này là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất quy định tại khoản 2 Điều 91 và khoản 3 Điều 155 của Luật này trở về trước.
Việc sử dụng thông tin được thu thập quy định tại khoản này ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.
