Các chuyên gia cho rằng, chỉ khi có các chính sách hỗ trợ cụ thể và chiến lược phát triển phân khúc nhà ở gắn với nhu cầu thực của người dân được triển khai mạnh mẽ, thì tình trạng tồn kho mới được cải thiện và thị trường bất động sản có thể phục hồi và phát triển ổn định hơn trong tương lai.
Tồn kho bất động sản tăng mạnh
Số liệu thống kê về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2024 công bố gần đây của Bộ Xây dựng cho thấy, trong số 60/63 tỉnh thành được thống kê, lượng hàng tồn kho các sản phẩm bất động sản (số lượng bất động sản của dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định của pháp luật nhưng chưa giao dịch trong kỳ báo cáo) như chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền đạt đến 25.937 sản phẩm, tăng 52% so với quý II/2024. Cụ thể, tồn kho chung cư đạt 4.688 căn, trong khi nhà ở riêng lẻ ghi nhận 12.250 căn và đất nền lên đến 8.999 nền. So với quý trước, lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ và đất nền ghi nhận mức tăng đến 150,6%.
Khảo sát của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng hàng tồn kho bất động sản hiện đang tập trung nhiều ở phân khúc đất nền và nhà liền thổ tại các khu vực vùng ven. Các sản phẩm này không thu hút được sự quan tâm của người mua chủ yếu do giá bán vẫn ở mức cao so với mặt bằng thu nhập chung, pháp lý của dự án không rõ ràng hoặc còn mập mờ và vị trí của sản phẩm không thuận lợi, nằm ở khu vực ít tiện ích hay xa trung tâm.
Đối với loại hình đáp ứng nhu cầu thực là căn hộ chung cư, lượng hàng tồn kho chủ yếu do khó tiêu thụ, nhất là tại hai thị trường Hà Nội và TP HCM. Phần lớn sản phẩm đến từ dự án bất động sản đang thi công nhưng chưa xác định thời điểm ra mắt và những dự án triển khai dang dở phải tạm dừng giao dịch do gặp trở ngại pháp lý. Đây cũng là nhóm sản phẩm chính góp phần dẫn đến tình trạng tồn kho trên thị trường bất động sản khó giảm.
Cần phải nhấn mạnh rằng, trong lĩnh vực bất động sản, lượng tồn kho có thể được xem là một chỉ báo quan trọng về tiềm năng phát triển dự án và doanh thu tương lai của doanh nghiệp. Tuy nhiên, tồn kho lớn, đặc biệt là khi phần lớn sản phẩm là các dự án vướng mắc pháp lý hoặc gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn, có thể trở thành một "quả bom nổ chậm" nguy hiểm. Những dự án này không chỉ làm giảm thanh khoản mà còn có thể gây áp lực tài chính nghiêm trọng lên doanh nghiệp, nếu không được xử lý kịp thời.
Nhìn nhận về tình trạng này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, tình trạng tồn kho bất động sản hiện nay xuất phát từ giai đoạn phát triển nóng của thị trường trước đó. Trong thời gian đó, nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay rót vốn vào các địa phương với mục tiêu phát triển dự án, tuy nhiên, nhiều dự án lại mang tính đầu cơ cao, tập trung vào bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền thay vì các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Đến nay, khi thị trường bất động sản chững lại, các sản phẩm này không thể thanh khoản dù đã hoàn thành, khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc giải quyết tồn kho. Điều này càng trở nên trầm trọng hơn khi thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ, chỉ có sự tăng trưởng cục bộ ở một số khu vực và phân khúc nhất định.
"Trong bối cảnh thị trường thay đổi nhanh chóng, các dự án này thường không đáp ứng nhu cầu thiết thực của người dân và dễ rơi vào tình trạng dư thừa nguồn cung. Khi nhu cầu thị trường chững lại, đặc biệt trong bối cảnh siết chặt tín dụng và các quy định pháp lý khắt khe hơn, lượng hàng tồn kho từ các dự án này gia tăng, tạo áp lực lên thị trường", TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Đồng quan điểm, TS. Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến tồn kho bất động sản tăng cao trong thời gian vừa qua là do giá bất động sản vượt xa khả năng chi trả của những người có nhu cầu thực sự, dẫn đến khó thanh khoản. Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản chủ yếu phục vụ nhóm nhà đầu cơ, những người mua để chờ giá tăng bán kiếm lời. Người có nhu cầu ở thực thường tìm kiếm các sản phẩm với giá hợp lý và phù hợp thu nhập, nhưng thị trường lại thiếu hụt những loại hình này. Ngược lại, các sản phẩm cao cấp, tập trung vào đầu cơ chiếm ưu thế nhưng không hấp dẫn trong giai đoạn hiện nay khi thị trường trầm lắng. Nhóm đầu cơ cũng không mặn mà "xuống tiền" do giá bán cao, thanh khoản yếu và tiềm năng sinh lời thấp, khiến tồn kho bất động sản tăng cao.
Không chỉ vậy, theo TS. Điền, tình trạng tồn kho bất động sản tăng cao giai đoạn vừa qua trước hết xuất phát từ tâm lý e ngại từ người mua, đặc biệt trong bối cảnh những thông tin dự thảo chính sách mới như việc Bộ Xây dựng đang nghiên cứu một số đề xuất như đánh thuế bất động sản hay quy định hạn chế phân lô bán nền ở một số tỉnh thành được ban hành hay việc điều chỉnh khung giá đất. Những yếu tố này tạo ra tâm lý chờ đợi, người dân lo ngại rủi ro từ các thay đổi chính sách tiềm tàng, khiến họ trì hoãn quyết định mua nhà hoặc đầu tư. Nhiều người chọn "án binh bất động" để chờ các quy định rõ ràng hơn, dẫn đến thanh khoản giảm mạnh và tồn kho tăng cao.
Bên cạnh đó, tình trạng tồn kho bất động sản tăng cao cũng phần nào bị ảnh hưởng bởi các hạn chế trong chính sách tiền tệ. Mặc dù đã có xu hướng nới lỏng, tuy nhiên room tín dụng dành cho bất động sản vẫn bị kiểm soát chặt chẽ, gây khó khăn cho cả nhà đầu tư và người có nhu cầu thực sự. Nhiều ngân hàng vẫn thận trọng trong việc giải ngân vốn, điều này khiến dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản bị hạn chế, khiến tình trạng tồn kho gia tăng và thanh khoản không được cải thiện.
Giải bài toán tồn kho bất động sản như thế nào?
TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, tồn kho bất động sản hiện nay có thể chia làm hai dạng chính: sản phẩm đã hoàn thiện và sản phẩm đang triển khai. Với các sản phẩm đã hoàn thiện nhưng không có thanh khoản, nguyên nhân chủ yếu đến từ giá bán cao, tính pháp lý dự án chưa rõ ràng, hoặc rổ hàng nằm ở vị trí kém hấp dẫn. Để giải quyết vấn đề này, các doanh nghiệp có thể chủ động điều chỉnh giá bán phù hợp hơn, đồng thời cân nhắc chuyển đổi công năng sử dụng nhằm kích cầu thị trường.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
Bên cạnh đó, ông Đính cũng nhấn mạnh rằng, để cải thiện thanh khoản, doanh nghiệp nên tập trung phát triển những sản phẩm có mức giá vừa phải, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Đây là phân khúc có sức mua lớn và ít bị ảnh hưởng bởi biến động kinh tế.
"Hàng tồn kho tăng hay giảm vào thời gian tới phụ thuộc lớn vào kế hoạch xử lý của các doanh nghiệp ở thời điểm hiện tại. Doanh nghiệp cần cân nhắc điều chỉnh các dự án sao cho phù hợp với nhu cầu thực, tập trung vào các sản phẩm trung bình và hợp túi tiền. Người dân đang tìm kiếm nhà ở giá hợp lý, trong khi các sản phẩm chất lượng cao nhưng giá quá cao thường khó tiếp cận, dễ rơi vào tình trạng tồn kho," TS. Đính phân tích, đồng thời cảnh báo việc tiếp tục phát triển các dự án không phù hợp sẽ khiến lượng hàng tồn kho tăng lên, tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp và thị trường.
Đối với dạng tồn kho bán thành phẩm, tức là các dự án đã triển khai nhiều năm nhưng vẫn chưa hoàn thiện do vướng mắc về thể chế và quy định pháp luật, doanh nghiệp có thể kỳ vọng vào những thay đổi tích cực từ việc các bộ luật đang có độ thẩm thấu nhất định vào thị trường. Những nghị định và thông tư hướng dẫn chi tiết khi sẽ giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý, từ đó đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án "đắp chiếu" lâu nay. Điều này sẽ góp phần giảm bớt số lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, các đơn vị quản lý Nhà nước cũng cần xem xét và đẩy nhanh quá trình giải quyết các vướng mắc pháp lý, thúc đẩy việc hoàn thiện thủ tục để khơi thông nguồn lực cho các dự án này. Điều này không chỉ giúp giảm tồn kho mà còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hoàn thành và đưa sản phẩm ra thị trường.
Nhìn nhận về những giải pháp giúp giải bài toán tồn kho bất động sản, TS. Huỳnh Thanh Điền cho rằng, chính sách tiền tệ đóng vai trò quan trọng hàng đầu trong việc giúp giảm tồn kho bất động sản. Theo đó, chính sách này cần được điều chỉnh theo hướng mở rộng, linh hoạt hơn. Cụ thể, việc nới lỏng tín dụng, đặc biệt là đối với các khoản vay phục vụ nhu cầu ở thực, sẽ giúp người dân mạnh dạn hơn trong việc tiếp cận tài chính để mua nhà. Khi dòng vốn tín dụng được "bơm" vào thị trường một cách hiệu quả không chỉ giúp gia tăng thanh khoản mà còn tạo động lực cho các nhà đầu tư tham gia trở lại.
"Thực tế tại Việt Nam cho thấy, các giai đoạn thăng trầm của thị trường bất động sản luôn gắn liền với chính sách tiền tệ. Do đó, nếu chính sách này được áp dụng theo hướng tạo điều kiện thực sự, loại bỏ những rào cản về room tín dụng hoặc quy trình giải ngân, sẽ kích thích cả người mua lẫn doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững cho toàn ngành, giảm tồn kho bất động sản", TS. Điền nhìn nhận.
Về phía các doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia này cho rằng, các nhà đầu tư cần phải chú trọng hơn đến nhu cầu thực tế của người dân thay vì chỉ chạy theo các dự án cao cấp dành cho giới đầu cơ. Việc phát triển nhà ở không nên chỉ hướng đến các phân khúc cao cấp, khi mà thực tế, tỷ lệ dân cư thuộc tầng lớp trung lưu chiếm khoảng 20% và đa phần đã sở hữu nhà. Do đó, việc phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền là một nhu cầu cấp thiết. Các dự án này sẽ phục vụ chính cho đối tượng người dân có thu nhập trung bình, đáp ứng nhu cầu ở thực, thay vì chỉ nhằm vào các nhà đầu tư hay đối tượng có nhu cầu đầu cơ. Nếu phát triển được loại hình nhà ở này, thị trường sẽ trở nên ổn định và phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của người dân, đồng thời cũng giúp giảm thiểu tình trạng hàng tồn kho mà hiện nay nhiều nhà đầu tư đang phải đối mặt.
Còn theo Bộ Xây dựng, để thích ứng với tình hình hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động rà soát và tiết giảm chi phí, đồng thời tích cực ứng dụng công nghệ hiện đại vào xây dựng để giảm giá thành sản phẩm sao cho phù hợp với tình hình thực tiễn của thị trường, theo tinh thần "lợi ích hài hòa, khó khăn chia sẻ".
Bên cạnh việc tối ưu hóa chi phí, doanh nghiệp cũng nên chủ động cơ cấu lại nguồn vốn, tập trung mọi nguồn lực để xử lý nợ xấu, nợ đến hạn để tiếp tục triển khai các dự án dang dở và mở bán sản phẩm ra thị trường, tránh việc đầu tư dàn trải...
Các doanh nghiệp cũng cần chủ động giải quyết các khó khăn, vướng mắc; rà soát, cơ cấu lại nguồn vốn; có trách nhiệm tập trung mọi nguồn lực xử lý nợ xấu, nợ đến hạn để tạo cơ sở, điều kiện tiếp cận các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, chứng khoán,...triển khai thực hiện dự án.
