Từ ngày 1/7/2025, bản đồ hành chính Việt Nam chính thức thay đổi khi 63 tỉnh, thành sáp nhập chỉ còn 34, nhưng đây không chỉ là chuyện ranh giới – mà là thời điểm vàng mở ra một chu kỳ tăng trưởng với 4 động lực chưa từng có cho thị trường bất động sản.
Giai đoạn 2025–2035 được các chuyên gia nhận định là “kỷ nguyên tái cấu trúc toàn diện” của ngành bất động sản Việt Nam. Với cú hích từ cải cách hành chính, quy hoạch liên vùng, và sự xuất hiện của các siêu đô thị – đây là giai đoạn mà người dẫn đầu bằng tư duy và tầm nhìn chiến lược sẽ là kẻ chiến thắng.
1. Đô thị đa trung tâm: Dịch chuyển lõi phát triển, thiết lập “lõi bất động sản” mới
Mô hình đô thị đơn tâm (điển hình như Hà Nội, TP.HCM) đã không còn phù hợp khi dân số, hạ tầng và nhu cầu sống thay đổi. Sự hình thành của các “siêu tỉnh” sau sáp nhập chính là cơ hội để kiến tạo mạng lưới đô thị đa cực – nơi mỗi thành phố giữ vai trò riêng trong chuỗi giá trị liên vùng.
Ví dụ:
- Hà Nội giữ vai trò trung tâm chính trị – văn hóa.
- Bắc Ninh phát triển thành đô thị sân bay – trung tâm logistics hàng không.
- Hải Phòng – Hải Dương sau sáp nhập thành trung tâm kinh tế biển công nghiệp.
- Quảng Ninh trở thành thủ phủ du lịch – bất động sản cao cấp đón khách quốc tế.
Nhà đầu tư không thể chỉ “đếm quỹ đất”, mà phải đọc hiểu chiến lược đô thị và đón đầu làn sóng dịch chuyển “lõi cư trú, lõi hành chính, lõi kinh tế” để xác lập lợi thế cạnh tranh.
2. Hạ tầng – Bệ phóng phát triển: Cao tốc, cảng biển, sân bay và đô thị sân bay
Trong 34 tỉnh thành mới, có tới 21 tỉnh giáp biển – nền tảng lý tưởng để bứt phá về logistics, công nghiệp cảng và đô thị biển.
Các hành lang kinh tế ven biển sẽ hình thành dọc theo cao tốc, sân bay quốc tế (Long Thành, Lạch Huyện, Chu Lai…), cảng nước sâu (Cái Mép – Thị Vải, Hải Phòng). Những khu vực này sẽ là điểm đến hàng đầu của dòng vốn FDI chất lượng cao, với các ngành mũi nhọn như bán dẫn, AI, năng lượng, pin và logistics lạnh.
Đặc biệt, mô hình “thành phố sân bay” (aerotropolis) sẽ là hình mẫu đô thị mới – nơi sân bay là trung tâm của chuỗi đô thị: khu thương mại tự do, trung tâm hội nghị, khách sạn quốc tế, khu đô thị chuyên gia, logistics và data center.
3. TOD – Hệ quy chiếu mới cho giá trị bất động sản
Transit-Oriented Development – phát triển đô thị theo hướng giao thông công cộng – sẽ trở thành tiêu chuẩn bắt buộc trong quy hoạch từ nay đến 2035.
Giá trị bất động sản sẽ được định nghĩa lại: không phải chỉ là “vị trí địa lý”, mà là “kết nối với hệ thống giao thông công cộng” – đặc biệt là metro, BRT, và xe buýt nhanh. Khoảng cách đến nhà ga sẽ quyết định giá trị.
Các đại dự án tích hợp sống – làm việc – giải trí – mua sắm – giáo dục xung quanh các nhà ga metro sẽ hình thành mô hình đô thị khép kín chuẩn quốc tế. Đây chính là nơi cư dân thế hệ mới, chuyên gia quốc tế và giới trung lưu muốn sống và gắn bó.
4. Từ cuộc chơi giữ đất sang kiến tạo hệ sinh thái và tiêu chuẩn ESG
Giai đoạn 2025–2035 không còn là thời của doanh nghiệp “ôm đất chờ thời”. Nhà phát triển bất động sản phải chuyển từ giữ đất sang kiến tạo hệ sinh thái sống thông minh – bền vững – đáng sống.
Tiêu chuẩn ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị) sẽ trở thành yêu cầu bắt buộc từ các quỹ đầu tư quốc tế. Các dự án có chứng nhận xanh (LEED, EDGE, LOTUS), ứng dụng công nghệ, minh bạch pháp lý sẽ được ưu tiên dòng vốn dài hạn.
Đồng thời, nhiều phân khúc mới sẽ trỗi dậy:
- BĐS năng lượng: trạm sạc, lưu trữ điện
- BĐS hạ tầng số: data center, cáp ngầm
- BĐS y tế: viện dưỡng lão, bệnh viện cao cấp
- BĐS ngầm và trên không: trung tâm thương mại ngầm, vườn trên mái
- BĐS nông nghiệp công nghệ cao, farmstay sinh thái
Tương lai không nằm ở “quỹ đất bao nhiêu”, mà là “hệ sinh thái có gì”.
Kết luận: Người chiến thắng là người đi trước bằng tư duy và dữ liệu
Tái cấu trúc hành chính chính là “bàn cờ mới” cho thị trường bất động sản Việt Nam. Giai đoạn 2025–2035 là thời điểm của những nhà phát triển có tầm nhìn dài hạn, đầu tư bài bản, dựa trên dữ liệu và quy hoạch.
Ai hiểu đúng động lực – bắt nhịp sớm xu thế – và hành động dựa trên tri thức, sẽ nắm lợi thế toàn diện trong chu kỳ tăng trưởng mới này.
