Một trong những thay đổi quan trọng có thể định hình lại thị trường địa ốc sắp tới là chính sách đánh thuế phần chênh lệch giữa các lần chuyển nhượng bất động sản, được Bộ Xây dựng ủng hộ mạnh mẽ, chính sách này nếu áp dụng sẽ tác động lớn đến giới đầu cơ, nhà đầu tư lướt sóng và cả người dân có nhu cầu mua bán nhà ở thật sự.
Đánh thuế phần chênh lệch: Ngăn đầu cơ, kiểm soát giá bất động sản
Trong báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025, Bộ Xây dựng đã chính thức lên tiếng ủng hộ chính sách thu thuế chênh lệch giữa các lần chuyển nhượng bất động sản, vốn do Bộ Tài chính đề xuất trong dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Theo đề xuất mới, thuế sẽ được tính trực tiếp trên phần lãi chênh lệch giữa giá bán và giá mua, thay vì áp thuế “cào bằng” 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện hành. Cụ thể:
- Thuế suất 20% sẽ áp dụng trên lợi nhuận (giá bán – giá mua – chi phí hợp lý).
- Nếu không xác định được giá mua và chi phí:
- Dưới 2 năm: thuế 10%
- 2–5 năm: thuế 6%
- 5–10 năm: thuế 4%
- Trên 10 năm hoặc tài sản thừa kế: thuế 2%
Với cá nhân nhận tài sản thừa kế nhưng có dấu hiệu đầu cơ hoặc kinh doanh bất động sản, mức thuế cao hơn có thể được áp dụng.
Thị trường bất động sản sẽ “lọc sạch” giới lướt sóng, đầu cơ ngắn hạn?
Chính sách đánh thuế phần chênh lệch nhắm trực tiếp vào nhóm nhà đầu tư “lướt sóng”, những người đẩy giá bất động sản lên cao để hưởng chênh lệch trong thời gian ngắn. Đây là nhóm gây biến động giá mạnh và khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở.
Theo các chuyên gia, nếu được áp dụng minh bạch và đồng bộ, chính sách này có thể:
- Giảm hành vi găm hàng, đầu cơ đất nền, căn hộ.
- Giúp thị trường phát triển lành mạnh, bền vững hơn.
- Tăng thu ngân sách từ nhóm thu nhập cao trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.
Bổ sung thuế với nhà không sử dụng và bất động sản bỏ hoang
Không chỉ đánh thuế trên lãi chuyển nhượng, Bộ Xây dựng cũng đề xuất nghiên cứu:
- Thu thuế với nhà ở không sử dụng, tránh lãng phí tài nguyên đô thị.
- Thuế chênh lệch giá giữa giá đất giao và giá bán sản phẩm, đặc biệt trong các dự án phát triển đô thị.
- Liên thông dữ liệu giữa các cơ quan công chứng, thuế, địa chính để kiểm soát giao dịch bất động sản chính xác hơn.
Cùng với đó, Bộ đang xây dựng Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, dự kiến đưa vào vận hành từ đầu năm 2026, nhằm đảm bảo tính minh bạch, hạn chế tình trạng “giao dịch ngầm”, kê khai hai giá.
Giá bất động sản vẫn cao ngất: Liệu có hạ nhiệt khi chính sách thuế được áp dụng?
Dù thị trường đang chững lại về giao dịch, giá nhà vẫn tiếp tục lập đỉnh:
- Tại Hà Nội: giá bán căn hộ trung bình đạt 80 triệu đồng/m², tăng hơn 33% so với cùng kỳ năm trước.
- Tại TP.HCM: giá trung bình lên đến 89 triệu đồng/m², tăng khoảng 36% trong vòng một năm.
Nguyên nhân không chỉ đến từ yếu tố đầu cơ, mà còn bao gồm:
- Thiếu nguồn cung do pháp lý chậm.
- Chi phí đầu vào tăng (vật liệu, nhân công, giải phóng mặt bằng…)
- Kỳ vọng lợi nhuận cao từ chủ đầu tư.
- Hạ tầng phát triển, khiến giá thứ cấp ở vùng ven cũng tăng vọt.
Do đó, việc áp dụng thuế với chuyển nhượng và nhà bỏ hoang là một trong những công cụ cân bằng thị trường trong trung – dài hạn.
Bài toán thực thi: Làm sao để đánh thuế đúng người, đúng đối tượng?
Vấn đề quan trọng nhất vẫn là cách thức triển khai và quản lý dữ liệu giao dịch. Nếu thiếu sự đồng bộ giữa cơ quan thuế, địa chính, ngân hàng và công chứng, các quy định dễ bị lách luật hoặc áp sai.
Ngoài ra, cần phân biệt rõ nhu cầu ở thực và hoạt động đầu tư – đầu cơ để tránh ảnh hưởng tiêu cực đến người dân có nhu cầu thật.
