Sau thông tin đề xuất 5 huyện ngoại thành gồm Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè thành 3 thành phố mới, đến nay thị trường nhà đất các khu vực này vẫn chưa có sự “bật dậy” như kì vọng. Dẫu vậy, so với thời điểm đầu năm 2023, thị trường đất nền Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ đã có tín hiệu về sức cầu. Đồng thời, mức độ giảm giá sâu đã ngưng, nhu cầu ở phân khúc giá từ 1-3 tỉ đồng có cải thiện.
Vốn từng là “điểm nóng” bất động sản và “nhạy cảm” với thông tin về hạ tầng, quy hoạch, nhà đất các khu vực này được luôn nhà đầu tư quan tâm. Từ thời điểm giữa năm 2022 đến giữa năm 2023, đất nền Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ im lìm cả nguồn cung lẫn giao dịch. Các khu vực này xuất hiện hiện tượng bán cắt lỗ đất nền, nhà phố. Giai đoạn đầu năm 2023, môi giới gần như không có giao dịch ngay cả khi bất động sản giảm giá sâu.
Từ quý 3/2023 đến nay, hiện tượng bất động sản cắt lỗ giảm sâu đã giảm nhưng giao dịch chưa mấy cải thiện. Bước sang đầu năm 2024, thông tin về quy hoạch lên thành phố lần nữa tạo hiệu ứng cho thị trường nhà đất nơi đây nhưng nhìn chung vẫn khá chậm nhịp. Có chăng tâm lý nhà đầu tư tốt lên khi kì vọng vào sự tăng giá của bất động sản.
Theo ghi nhận, nếu đầu năm 2023, các nền đất, căn nhà thứ cấp đa số giảm giá từ 15-30% nhưng ít phát sinh giao dịch thì đến cuối năm 2023, mức giảm này đã hạ nhiệt. Đất nền tại Hóc Môn, Củ Chi mức độ giảm thứ cấp khoảng 10-20%. Hiện tại, theo khảo sát giá thứ cấp các lô đất nền hay căn nhà riêng lẻ tại các khu vực ổn định, giảm nhẹ trên dưới 10% so với giá đầu năm 2022 và có giao dịch. Những sản phẩm của nhà đầu tư thực sự “ngộp” tài chính ghi nhận giảm giá 25-30%, nhưng số lượng này đã giảm đáng kể so với đầu năm 2023.
Vào khoảng tháng 1 đến tháng 8/2023, thị trường đất nền Củ Chi liên tục xuất hiện tình trạng nhà đầu tư rao bán gấp tài sản do ngộp tài chính.
Cụ thể, một lô đất 90 m2 tại xã Tân An Hội được rao thanh lý giá 820 triệu đồng. Nền 100 m2 sổ hồng tại xã Thái Mỹ chỉ còn chào mức 750 triệu đồng trong khi đất nền ở xã Tân Phú Trung 98 m2 chủ đất rao bán rẻ 920 triệu đồng. Đối với các nền đất lô lớn có nguồn gốc đất nông nghiệp xen kẽ với thổ cư tại xã Tân Phú Trung, có không ít trường hợp chủ đất giảm từ 9 tỷ đồng xuống còn 6 tỷ đồng để thoát hàng. Đến hiện tại, mức giảm giá cũng như tình trạng nhà đầu tư thoát hàng đã giảm rõ nét. Nhiều nhà đầu tư kì vọng với các thông tin quy hoạch, hạ tầng sẽ tạo đà tăng giá từ năm 2024 trở đi nên cố “gồng” giữ hàng.
Giữa năm 2023, Chi V, một nhà đầu tư ôm 2 lô đất tại Củ Chi liên tục “sốt sắng” muốn bán ra để thu dòng tiền với mức giảm lần lượt là 20% và 30% cho 2 lô đất. Đến nay, khi xoay sở được dòng tiền, chị quyết định giữ lại chờ thị trường phục hồi. Theo chị V, thực sự thời điểm đó muốn bán nhưng cũng không có người mua. Giá bán ra đã lỗ so với thời điểm mua vào. Hiện tại, thị trường chung đang có tín hiệu nên sẽ chờ thêm.
Sau khoảng thời gian im ắng giao dịch, đến khoảng tháng 10/2023, theo dữ liệu từ Nhà Tốt, đà giảm giá đất nền tại huyện Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn có sự chuyển dịch từ trạng thái giảm mạnh sang mức giảm nhẹ hơn hoặc đi ngang. Quá trình này diễn ra không đồng nhất ở các địa phương.
Cùng với đó, nhu cầu quan tâm của người mua thuộc phân khúc nhà phố tại huyện Hóc Môn và huyện Củ Chi lần lượt tăng 50% và 23%. Riêng khu vực huyện Củ Chi, chỉ số lượt người liên lạc sau khi xem tin đăng cũng có sự tăng nhẹ ở mức 1.2%.
Nhà Tốt cũng chỉ ra, phân khúc nhà phố dưới 3 tỷ ở huyện Hóc Môn có tỷ lệ lượt quan tâm tăng đáng kể, khoảng 9% thời điểm cuối năm 2023. Trong khi đó, phân khúc nhà phố trên 3 tỷ tại huyện Hóc Môn lại có dấu hiệu sụt giảm.
Ngược lại, tại huyện Củ Chi, tỷ lệ lượt người quan tâm đến phân khúc nhà phố trên 3 tỷ lại có sự tăng trưởng nhẹ khoảng 2-3%; còn phân khúc dưới 3 tỷ thì tỷ lệ lượt người quan tâm lại giảm khoảng 5%.
Trong khi phân khúc đất nền dưới 3 tỷ và từ 3-7 tỷ có sự tăng trưởng về tỷ lệ lượt quan tâm tại huyện Hóc Môn, với mức tăng lần lượt là 1% và 4%. Trái lại, phân khúc đất nền trên 7 tỷ lại có dấu hiệu sụt giảm 7% về lượt quan tâm và tìm kiếm.
Tại huyện Hóc Môn, đất nền thổ cư một số trục đường chính ở xã Xuân Thới Sơn, Xuân Thới Thượng, Bà Điểm giữ hiện giá khoảng 18-23 triệu đồng/m2, giảm nhẹ 7-10% so với đầu năm 2022. Các nguồn hàng giảm giá sâu đã có giao dịch trước Tết.
Trong khi tại Củ Chi, các lô đất vườn, đất trồng cây lâu năm diện tích lớn có giá 6-8 tỷ đồng hiện vẫn giảm giá phổ biến 500 đến 1 tỉ đồng/lô đối với trường hợp nhà đầu tư cần bán gấp. Vào đầu năm 2023, các lô đất này rao bán không ai hỏi thì hiện đã phát sinh giao dịch.
Tình hình tại Cần Giờ tương tự. Dữ liệu từ Nhà Tốt chỉ ra, vào cuối năm 2023, nhà đất tại huyện Cần Giờ ghi nhận tín hiệu tăng trưởng về nguồn cung (tăng 31%) và sức cầu ở phân khúc giá dưới 4,3 tỉ đồng/nền. Mức độ giảm giá đất nền thứ cấp đã giảm đáng kể so với thời điểm đầu năm 2023. Một số lô đất tại các xã như Phong Phú, Long Thới từng rao bán giảm mạnh trên dưới 30% nửa đầu năm 2023 thì đến cuối năm mức giảm về 20% và một số lô đã có giao dịch. Hay, những lô thổ cư nhỏ trên đường Giồng Ao rao giá 34 triệu đồng/ m2 vào đầu năm 2023, hiện ở mức giá khoảng 30-31 triệu đồng/m2, giảm trên 10%.
Ghi nhận cho thấy, nguồn hàng chào bán ra thị trường Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ đa phần là của nhà đầu tư gom hàng từ nhiều năm trước đó. Mặt bằng giá đất nền của các khu vực cũng đã tăng cao. So với đầu năm 2023, hiện thị trường đã có tín hiệu tích cực hơn nhưng nhìn chung đà phục hồi còn chậm. Tâm lý thị trường còn thấp với các sản phẩm như đất nền do trước đây chủ yếu là đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực.
Theo các chuyên gia, đất nền vùng ven Tp.HCM dù có tín hiệu nhưng còn nhiều thách thức thanh khoản. Đây là loại hình mang tính đầu cơ cao nên thời gian phục hồi sẽ chậm hơn các loại hình khác. Việc vực dậy giá trong ngắn hạn là chưa thể nhưng nhìn về dài hạn đất nền vẫn là phân khúc được nhà đầu tư quan tâm. Sức cầu sẽ tốt lên trong nửa đầu năm 2024 trở đi tuy nhiên sự phục hồi sẽ không đồng bộ. Đất nền ở vùng ven Tp.HCM sẽ hồi phục trước, sau đó mới lan ra các tỉnh lân cận.
